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定性判断玻璃销售与价格 受房地产主要指标影响几何

2020-04-29 16:04上一篇 |下一篇

平板玻璃下游需求结构中超75%用于房地产建筑施工过程中,15%用于汽车制造过程中。建筑用玻璃在玻璃的下游需求消费中可以说是占据绝对主导地位。玻璃在建筑施工过程中,需求释放居中在施工进行后期。受国家房地产“房住不炒”调控政策影响,楼市降温明显。商业地产投资逻辑满足“销售-开发资金-地产投资-施工”的传导链条,若销售下滑,开发资金承压,地产投资大概率放缓。另外地产企业会将施工重心放在新开工上,通过卖期房补充现金流。施工周期的变化结合平板玻璃连续生产的特性,供需错配时有发生。本文通过将房地产主要指标与玻璃销售及价格数据交叉比对分析,定性的判断相关性。

2019年一、二季度国家政治局会议定下房地产长期政策基调,坚持“房住不炒”,落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

2019年底召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”定位,提出全面落实“因城制宜”,要求建立稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,并要求加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

3月3日央行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会议明确提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议的讲话内容。全面强化稳就业举措。要减负、稳岗、扩就业并举,针对部分企业缺工严重、稳岗压力大和重点群体就业难等突出矛盾,支持多渠道灵活就业,做好高校毕业生就业工作。推动企业复工复产。要落实分区分级精准防控策略,打通人流、物流堵点,放开货运物流限制,推动产业链各环节协同复工复产。要积极扩大国内有效需求,加快在建和新开工项目建设进度,加强用工、用地、资金等要素保障。

16年以来由于政策整体基调倾向于“房住不炒”,商品房投资降温,销售面积增速逐年下降,2019年起,增速在-3.6%—0.2%之间。同时期商品房待售面积开始下降。商业地产投资逻辑满足“销售-开发资金-地产投资-施工”的传导链条,若销售下滑,开发资金承压,地产投资大概率放缓。另外地产企业会将施工重心放在新开工上,通过卖期房补充现金流。受公共卫生事件影响,1-2月地产销售活动基本暂停。2月份商品房销售面积累计同比下降39.9%,2月份商品房待售面积累计同比上升1.4%。

2019年底,地产开发资金来源累计增速为7.6%,处于上升趋势。地产开发资金来源中约49.63%由销售回款(包括个人按揭贷款、定金及预付款)构成,自筹资金(包括非标、信用债、中资美元债等)占比32.56%,国内贷款占比14.13%。非标、信用债和国内贷款可统称为国内融资,与中资美元债这一国外融资渠道相对应。

今年1-2月份,地产开发资金来源累计增速为-17.50%。由于商品房销售面积大幅下降,销售回款大幅下降。地产开发资金来源中由销售回款提供的占比下降至42.72%,自筹资金占比下降至30.48%,国内贷款占比上升明显至22.50%。与政策调控无关,本次由新冠疫情带来的冲击主要影响销售回款和海外融资。国内针对房企的融资政策依旧保持稳定所以国内融资暂未受到明显影响,但是并无要放开针对放弃的融资政策市场信号释放。综上,房企一季度的现金流偏向紧张。

可以看到春节前,2020年同期30大中城市商品房成交面积高于2019与2018年。春节期间,由于全国人民自觉在家隔离,成交量几乎为0。进入3月,随着除湖北外各省积极推进复工复产,2020年30大中城市商品房成交面积开始明显趋势性回升后又有明显下滑。受此次疫情影响,2月调查失业率较去年年底跳升1个百分点至6.2%,居民存款减少1200亿,明显弱于历史同期水平。3月份新增居民存款数据回升且略高于历史同期。后续地产销售和回款能否恢复至历史同期水平仍需要观察。

建筑业及第三产业中的房地产共吸纳就业18.4%,稳定房企现金流符合稳就业的政策导向,有利于减轻社会就业压力。虽然国家层面上没有要通过刺激地产来刺激经济的打算。但根据“一城一策”的政策框架,2月边际放松地产调控政策的城市数量明显增多,且除了边际放松公积金政策、引进人才购房优惠等去年以来多个城市实施的政策类型以外,允许延期支付土地价款、放松预售条件等稳定房企现金流政策数量明显增加。房企的销售回款预计在二季度得到回升。

去年10月、11月商品房累计销售面积出现小幅正增长的同时,期房占商品房销售面积的占比于11月达到86%,并且此数据从2018年起处于明显上升趋势中,11月份数据达到近十年来最高。此后略有下降,2月份销售面积累计同比大幅下降,期房占商品房销售面积的占比再次回升至86%。

建筑玻璃占平板玻璃需求的75%左右,玻璃的安装位于建筑施工的尾端,时间上临近竣工完成时,因此竣工数据一定程度上反应平板玻璃的需求。

受国家“房住不炒”调控政策影响,地产商资金周转压力增加,自2017年初到2019年7月,房屋竣工面积的增速与房屋新开工面积的增速之间的剪刀差一直在扩大。背后的逻辑是从2008年起,房企迫于资金面的压力,急于拿到预售证、提高周转率而将重心放在了新开工方面,而对于已经预售的项目,完工的进度出现相对明显的放缓。那么作为施工后端的玻璃,需求始终将受到压制。施工周期的拉长,使得新开工与竣工面积增速的剪刀差一度拉大。

2019年受前期积压的期房交付压力增加,下半年竣工面积增速开始明显提升。另外随着部分热点二线城市人才引进政策刺激一部分刚性房屋需求得到释放,自10月份起,商品房销售面积连续两月增速数据为正。随着新开工面积增速企稳,竣工面积增速回升,到2019年12月,房屋竣工面积累计同比增速首次转正为2.6%,剪刀差进一步得到修正。2月份,在外生因素影响下,新开工面积累计同比下降44.9%,房屋竣工面积累计同比下降22.9%。

二季度在政策及房企两方意愿促成之下,房屋销售面积回升是大概率事件,极大缓解了房企的资金压力。前期积压的待交付期房压力,外加一季度因为复工推迟造成工期延长,二季度房地产施工面积可能主要集中于竣工阶段。预计全面复工后,来自建筑行业的订单在恢复的基础上会有一定提升,二季度玻璃需求整体乐观。

虽然销售修复的方向是大概率事件,但仍需要一时间去验证,再加上国内地产融资并未明显放松,海外融资随着海外疫情加剧,海外流动性明显收紧,地产开发资金仍会受到阶段性限制,在保施工段恢复的前提下,土地成交情况短期不会有大幅回升。

上一章提到商业地产投资逻辑满足“销售-开发资金-地产投资-施工”的传导链条。房屋销售作为传到链条的第一环,对于后续的拿地投资、施工进程都有重要的影响。因此房屋的销售情况是评价房地产行业是否景气的重要指标。

对浮法玻璃销量累计同比数据和房屋销售面积累计同比做12个月移动平均处理,将房屋销售面积处理后数据前移9个月后,可以发现,2015年12月后,两条曲线走势几乎相同。由此认为,2015年12月后,房屋销售面积变化领先玻璃销售数据变化时间约为9个月,趋势性下降将暂时持续。

对中国玻璃价格指数同比变化数据做指数平滑,作为玻璃价格变化走势。将房屋累计销售面积12个月移动平均同比与玻璃价格变化作图,可以发现2015年4月后到2019年5月,两者走势接近,此后两者相背离。同样的时间段内,2015年4月后到2019年5月,房屋销售面积累计同比与平板玻璃产量累计同比之差变动比玻璃价格变动领先4个月。

从下图可以看出房屋新开工数据与玻璃产量数据走势同步性较强,后者受到连续生产的特性影响,变动幅度较小。新开工变动对于玻璃销量领先关系存在,但领先关系不稳定,无法得出较为明确的领先时间周期。另外2018年8月后,走势出现背离。

前文已经确定房屋新开工面积与玻璃产量走势趋同,房屋销售面积领先玻璃销售变动9个月。因此,我们讲新开工面积累计同比与房屋销售面积累计同比做差值,再与8省总库存数据做对比。可以看出2018年以前,两个数据具有一定的正相关性,2018年以后,两数据相关性转负值。2017年以后,新开工面积增速逐渐走强于竣工面积增速,剪刀差持续扩大。推测2018年5月以后,受期房交付压力影响,大量房地产项目实际已进入施工后期,进行了玻璃的安装,但是房地产企业受资金紧张等原因影响推迟进行竣工申报,造成竣工面积在数据上有所延后。

2015年12月前,玻璃销量数据领先房屋竣工数据约12个月,这种领先关系在之后渐渐减弱。玻璃销售数据增长时间节点早于竣工面积增长时间节点,原因可能是竣工面积延后时间较长,玻璃需求提前释放。

2015年2月以后,房屋竣工面积累计同比与玻璃价格同比变化走势趋同。同时,竣工面积与玻璃产量累计同比之差领先玻璃价格变化约10个月。

房屋销售面积变化领先玻璃销售变化9个月,有较强的正相关性。房屋新开工面积变化与玻璃产量有较强相关性。房屋竣工面积变动与玻璃价格变化有较强相关性。同时,竣工面积与玻璃产量累计同比之差领先玻璃价格变化约10个月。

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